Законопроект, который может всерьез изменить ситуацию на рынке загородной недвижимости, опубликовал на днях Минрегион. В случае принятия данного документа, будет запрещено дачное строительство на сельхозземлях, а также на земельных участках, находящихся вне границ населенных пунктов. Эксперты рынка недвижимости, изучившие проект, пока не пришли к единому мнению – «плюсов» или «минусов» в нем больше. Едины они пока в одном: принятие такого законопроекта всерьез осложнит работу тем девелоперам, которые покупали сельхозземли "подешевле" и продавали их затем "подороже".

ВЛИЯНИЕ НА БУДУЩЕЕ

Суть законопроекта, опубликованного Минрегионом, такова: с января 2011 года предполагается ввести фактический запрет индивидуального жилищного (дачного) строительства (ИЖС) на сельхозземлях и землях, расположенных вне границ населенных пунктов. Кроме того, предполагается разделение земельных участков по типам:

 

 

  • дачные, на которых может размещаться индивидуальный жилой дом и хозяйственные строения;
  • садовые, предназначенные для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных культур (на них могут размещаться только хозяйственные
    постройки, не предназначенные для проживания);
  • огородные, на которых также не предполагается ни проживание граждан, ни посадка плодовых деревьев.

     

Дачные участки, согласно законопроекту, "должны находиться в границах населенных пунктов". Кроме того, они не смогут располагаться на землях сельхозназначения.

Чувство, которое новый законопроект пока вызывает у экспертов рынка недвижимости, можно охарактеризовать как непонимание. Однако в одном они солидарны: этот документ, в случае его принятия, весьма серьезно повлияет на рынок загородной недвижимости – само собой, и в Ленинградской области. Причем повлияет он не только и не столько на те проекты, которые уже сегодня находятся в стадии реализации, сколько на те, которые еще только планируется реализовать в будущем.

Еще один момент: по мнению аналитиков, рынок организованных коттеджных поселков переживает не лучшие времена с точки зрения спроса - и, как следствие, с точки зрения поступления денежных потоков. Дополнительные же трудности правового и финансового порядка могут заставить некоторых игроков рынка свернуть проекты или вовсе отказаться от планов по выходу в данный сегмент.

По мнению Марины Агеевой, директора по развитию компании "Евросиб Девелопмент", от принятия этого законопроекта пострадают прежде всего те девелоперы, работающие в Ленинградской области, которые приобретали для различных целей большие площади сельхозземель. "Многие застройщики, как правило, рассчитывали в скором будущем изменить функциональное назначение этих сельхозземель и продать их по более высокой цене. С принятием закона они сделать этого попросту не успеют", - считает Агеева. По предварительным оценкам, в Ленинградской области таких земель насчитывается порядка 40-50 тысяч Га. "Вся земля, которая могла бы быть использована под девелоперские проекты и выставлена на продажу, становится фактически неликвидным активом", - отмечает Агеева.

С ней согласна и руководитель проекта Консалтингового центра "Петербургской Недвижимости" Юлия Нигуль: "В 2006-2007 годах, когда на рынке крупных сельхозземель наблюдался ажиотаж, наиболее простым и дешевым способом узаконивания строительства на участках данной категории было изменение функционального назначения с сельскохозяйственного производства на земли, предназначенные для осуществления деятельности дачных объединений".

По мнению Нигуль, на сегодняшний день земли, предназначенные для осуществления деятельности дачных некоммерческих партнерств (ДНП) и садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), и относящиеся к категории сельскохозяйственных, массово представлены во Всеволожском, Выборгском, Ломоносовском и других наиболее ценных с точки зрения девелопмента районах.

ДАЧНЫЕ САДОВОДСТВА СТАНУТ «ВНЕ ЗАКОНА»?

Новый законопроект, в случае его принятия, может создать проблемы и владельцам уже существующих дачных участков. Дело в том, что в документе не прописано четко, необходимо ли будет хозяевам этих земель предпринимать какие либо меры в связи с упомянутыми нововведениями – в первую очередь, в связи с запретом ИЖС на землях сельхозназначений. А этот вопрос, отметим, для Ленобласти весьма актуален... «Если этот закон будет принят, то ряд садоводств Ленобласти будут как бы «вне закона», поскольку большая часть из них располагается как раз на землях сельхозназначений", - говорит президент Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.

"В законопроекте как будто ощущается некий вакуум - в том виде, в котором документ представлен сейчас, он явно не доработан. Например, непонятно, что будет с существующими сегодня дачными партнерствами", - отмечает руководитель департамента развития "Родекс Северо-Запад" Марина Карпихина.

В областном комитете по строительству прокомментировать, как законопроект повлияет на загородную недвижимость региона, не смогли, сославшись на то, что пока тамошние специалисты не знакомы с текстом этого документа...

ПОЧЕМ ЗЕМЛЯ БУДЕТ?

Нет пока ответа и на вопрос - что же будет с ценами на загородную недвижимость? Эксперты высказывают разные мнения: одни, например, считают, что подешевеют сельхозземли - ведь в случае, если их будут продавать "по прямому назначению", высокого спроса вряд ли можно ожидать. На рынке "оптовой земли" образуется большая масса неликвида, а на рынке розничных продаж исчезнут дешевые предложения.

Впрочем, по мнению других экспертов, несмотря на это, роста цен на земли под ИЖС ожидать не стоит. "Увеличения цен на участки под ИЖС мы не ожидаем. Безусловно, пропадут так называемые дешевые участки, но в целом это никак не отразится на положении дел на рынке загородной недвижимости", - считает Марина Карпихина.

По мнению Марины Агеевой, земель под ИЖС на территории Ленинградской области априори меньше, чем сельхозземель. "А в случае принятия законопроекта, дефицит земли под ИЖС будет создаваться искусственно", - полагает она.

Как признают участники рынка загородной недвижимости, разговоры о принятии подобного законопроекта шли давно. Девелоперов предупреждали, что возможность использования схемы переоформления сельхозземель под дачное строительство (весьма, к слову, простой и сравнительно недорогой схемы) когда-нибудь может закончиться. "О принятии подобного законопроекта было известно давно. - говорит Марина Агеева. - Возможно, поэтому девелоперы, в 2009-2010 годах, несмотря на кризис, старались в первую очередь выводить на рынок проекты на сельхозземлях, чтобы успеть их реализовать до принятия законопроекта".

Юлия Гильмшина, 47News

фото с www.magr.ru