Минрегионразвития опубликовал рейтинг субъектов России по инвестиционной привлекательности. Ленинградская область оказалась в нем на третьем месте. Один из факторов, который позволил федеральному ведомству сделать такой вывод - это объем ввода жилья, который выше среднероссийского в 1,5 раза. Тем не менее, несмотря на столь высокую оценку, строительство жилья в регионе, по мнению экспертов, происходит достаточно спонтанно, да и ведется оно лишь в благополучных районах, а на окраине не развивается вовсе. Об этом, а также о том, изменится ли в строительном секторе Ленинградской области что-нибудь в ближайшее время, появятся ли новые города, будет ли жизнь за КАД и хочет ли регион видеть у себя приезжих из Ханты-Мансийска, мы поговорили с Николаем Пасядой - вице-губернатором 47 региона, курирующим сферу строительства.

- Николай Иванович, некоторые ваши коллеги полагают, что территория Ленинградской области застраивается довольно спонтанно, без привычных планов. Вы можете подтвердить или опровергнуть это утверждение: есть ли некий «план застройки» 47 региона?

- В прошлом году Ленобласть заняла второе место среди регионов Северо-Запада по общему объему введенного жилья - мы построили более 1 млн. квадратных метров. Это составляет около 25% от общего количества построенного жилья всеми субъектами Северо-Запада вместе взятыми. Такое строительство невозможно без планирования. Все жилищное и промышленное строительство на территории Ленинградской области развивается в соответствии с планом социально-экономического развития региона. Каждый год мы определяем объем строительства многоквартирных домов, индивидуального жилищного строительства в каждом муниципальном образовании, в том числе строительства социального жилья. С каждым районом подписывается соглашение о том, сколько жилья будет введено в год на его территории. И в соответствии с этими соглашениями ведется строительство, в том числе жилья для участников жилищных программ, бюджетников, льготных категорий.

Подобные планы утверждаются ежегодно. Область в целом как субъект Федерации также подписывает соглашения с Минрегионразвития. В скором времени мы подпишем долгосрочное соглашение по темпам жилищного строительства до 2020 года. В каждом районе свои объемы жилищного строительства - где-то жилья строится больше, где-то меньше. Возможно, поэтому могло создаться впечатление, что строительство идет спонтанно.

- В таком случае, где именно сейчас наиболее активно развивается строительство на территории Ленинградской области?

- Более динамично развивается строительство там, где создают лучшие условия местные власти: там, где выделяют земельные участки в большом количестве, содействуют их обеспечению коммунальной инфраструктурой.

По понятным причинам, все застройщики хотят строить как можно ближе к Санкт-Петербургу – активно застраиваются Кудрово, Новогорелово, Новодевяткино, Бугры. Такие районы как Всеволожский, Выборгский, Гатчинский и Тосненский. Во-первых, это самые крупные районы по численности населения. Во-вторых, они ближе всего расположены к мегаполису. В-третьих, высока их инвестиционная привлекательность. Кстати, квартиры и дома в этих районах пользуются популярностью не только у жителей области, но и у переселенцев из других регионов. К тому же, покупают себе квартиры и те, кто не может этого себе позволить в Санкт-Петербурге. В более отдаленных уголках области, в Подпорожском, Бокситогорском районах, строительство идет гораздо медленнее.

- Кстати, о петербуржцах: складывается такое впечатление, что в основном жители Петербурга как раз и являются основными покупателями на рынке недвижимости Ленинградской области, это так?

- Могу ответить на ваш вопрос, опираясь на статистику, с которой я знаком из опыта своей прошлой работы, много лет я был генеральным директором строительной организации, видел паспортные данные всех покупателей, которые приобретают жилье в нашем регионе. 90-95% из них - это жители Ленинградской области. Лишь около 5% - жители Санкт-Петербурга, да и то, покупают они в основном во Всеволожском районе. И около 5% – это военные, уволенные в запас, сертификатники, участники различных программ по переселению с Крайнего севера, приезжие из других регионов.

- Но не считаете ли вы, что имеет место дисбаланс: есть территории вокруг Санкт-Петербурга, которые застраиваются активно, и отдаленные территории, в которых люди не хотят жить и покупать недвижимость? Да и все понимают, что территория «вокруг Санкт-Петербурга» когда-нибудь закончится?

- Дело в том, что это неизбежная мировая практика - чем ближе крупный город, тем плотнее застройка, чем дальше от него - тем свободнее. Съездите в Лондон или Париж - вы увидите, что вокруг крупных городов Европы всё застроено. И в то же время, к примеру, логистика и жилье вокруг Парижа не входzт в границы самого Парижа. Чем дальше, тем свободнее территории. Точно также будет и в Ленинградской области, в Московской области…

- Другая мировая тенденция – снижение темпов строительства после глобального кризиса, прослеживается ли в Ленобласти?

- К сожалению, да. Несмотря на то, что в прошлом году мы построили самое большее количество метров жилья за последние годы, спрос на покупку жилья снизился по сравнению со спросом докризисного периода. Были времена, когда к моменту сдачи дома у застройщиков уже не было проблемы продажи жилья - оно распродавалось на этапе закладки фундамента или на этапе забивания свай. Разбиралось все, независимо от готовности и расположения объектов строительства. Сейчас, после 2008 года, наступил момент, когда спрос на покупку жилья снизился, причём существенно.

- Появились ли в связи с этим новые векторы развития в строительной отрасли региона? Каковы тенденции в строительстве на территории Ленинградской области, какие направления власти региона считают наиболее приоритетными?

- Основная тенденция на строительном рынке Ленинградской области - увеличение доли индивидуального жилищного строительства, за последний год она составила 60-65% от общего объема жилья. Региону необходимо строительство как можно большего количества малоэтажного и индивидуального жилья, потому что так мы сможем решить ряд проблем в жилищной сфере. К тому же, когда гражданин живет в собственном индивидуальном доме, он занимается его содержанием, эксплуатацией и всем остальным. Нагрузка на бюджеты муниципалитетов по этим расходам снижается. Когда в доме есть хозяин – согласитесь, это хорошо.

- Известно, что в Санкт-Петербурге есть ряд крупных компаний, которые определяют ситуацию в строительном секторе. Приходят ли крупные компании в Ленинградскую область?

- Сейчас в Ленинградской области строят в основном стабильные компании, которые имеют свои оборотные средства и возможность выстроить отношения с финансовыми институтами, банками для получения средств на продолжение строительства.

Что касается крупных компаний - их в Ленобласти нет, они все сосредоточены в соседнем регионе. У нас же работает порядка 100 застройщиков, в стадии строительства находятся 186 жилых многоквартирных домов. Получается, что каждая компания строит примерно по 2-3 дома. Насколько можно назвать эти компании крупными - наверное, только с условной долей вероятности.

Наиболее крупными можно назвать такие компании, как Setl City (входит в Setl Group), которая ведет строительство в Кудрово нового жилого района "Семь Столиц" объемом 1,5 млн. квадратных метров жилья эконом и комфорт класса. Там же возводится жилой район на 1 миллион квадратных метров жилья ООО «Кудрово-град». ООО «Гарант Девелопмент» реализует проект жилого комплекса «Токари Лэнд» на 45 тысяч квадратных метров жилья в деревне Хирвости Всеволожского района.

- Делают ли власти региона какие-то шаги для того, чтобы привлечь компании - петербургские и московские? С кем удобнее и комфортнее работать правительству региона?

- Мы работаем с теми, кто приходит в регион, даем возможность работать абсолютно всем компаниям, которые заявляют о себе. Главный критерий их оценки – строительство жилья в соответствии с законодательством, качественно и в срок.

Многие областные компании работают в двух субъектах федерации, строят и в Ленинградской области, и в Санкт-Петербурге. К примеру, Киришский домостроительный комбинат, Гатчинский домостроительный комбинат, Гатчинский сельский строительный комбинат.

Что касается московских компаний, четко могу сказать: из тех домов, которые строятся сейчас в области, московские строители не возводят ни один дом. По нашей информации земельные участки, которыми владеют московские компании есть, но они ими только владеют, пока что не строят.

- Важная проблема при любом строительстве для застройщиков - подведение инженерных коммуникаций. Как обстоят дела с этим вопросом у нас в регионе?

- Для застройщиков как раз, по моему мнению, этой проблемы нет, потому что на создание инфраструктуры в себестоимости квадратного метра закладывается дополнительно 2-3 тысячи рублей - то есть порядка 100 долларов. Учитывая стоимость квадратного метра жилья, это немного.

- Из чего складывается цена себестоимости квадратного метра и насколько она обоснована для региона?

 - Себестоимость строительства жилья формирует застройщик, на стадии разработки технических условий на проектирование дома. Все зависит от той технологии, которая будет применяться при строительстве. Если это высотный дом, построенный из железобетона и кирпича с облицовкой фасадов из керамогранита - то себестоимость его выше. Если дом малоэтажный, построен из газобетона - тогда его себестоимость составляет в пределах 20-30 тысяч за квадратный метр. В то же время дома, которые стоят дешевле, рассчитаны на меньший срок эксплуатации, лет на 20-30. Капитальный дом простоит больше 100 лет, но будет стоить в 1,5 раза дороже. Достанется еще и детям, и правнукам. Можно строить каркасные дома, как в Америке, со сроком службы 40-50 лет, но мы в России живем, где климат холодный. И предпочтительнее строить дома надежные, теплые, фундаментальные. Себестоимость таких домов сегодня составляет 40-50 тыс. за квадратный метр.

- Можно ли ждать в ближайшее время массовой застройки в Ленинградской области, появления новых городов?

- Больших новых городов в области не появится. Планируется строительство новых поселений, к примеру, в Усть-Луге. Это будет не город, а крупный поселок, и его возникновение – вопрос не ближайшего времени, в планах - до 2020 года. Строительство поселка предполагалось для рабочих и специалистов порта Усть-Луга, но не думаю, что все они будут жить там, кто-то будет ездить на работу из Кингисеппа, который находится в 50 км от Усть-Луги.

Внутри нашего региона сегодня не наблюдается большой миграции. Случаи приобретения жилья жителями одного района в другом единичны, потому что каждый человек привязан к рабочему месту, родственникам. Миграция очень небольшая, только вынужденная - когда человек нашел работу в другом районе или городе и вынужден переехать.

Что касается массовой застройки, то у нас нет цели строить так много, чтобы вся Россия превратилась в 2 крупных города – Москва, Санкт-Петербург и окрестности. Вы ездите по Санкт-Петербургу и видите, как трудно проехать по городским дорогам. А если построить там еще 10-20 миллионов квадратных метров жилья, вообще не проехать будет. Точно также и на въезде из Ленинградской области в Санкт-Петербург:  в субботу и в воскресенье пробка выстраивается. Если мы будем переселять граждан еще из других частей России, значит, нам еще сложнее будет передвигаться и жить в таком большом мегаполисе. Если мы начнем здесь развивать массовое строительство, застройщики начнут массовую рекламную компанию в Тюмени, в Сургуте, Ханты-Мансийске, откроют там дополнительные офисы, будут зазывать переезжать население этих территорий в Ленобласть. Я, как житель региона, считаю, что появление новых жителей с областной пропиской должно происходить в разумных пределах. Строить жилье, создавать рабочие места нужно по всей России, которая обладает огромной территорией.

- А жизнь не ставит задачи массового строительства?

- Жизнь говорит о других проблемах - о возобновлении жилищного фонда для жителей области. Это задача первоочередная, и мы решаем ее с помощью фонда содействия реформированию ЖКХ, программ расселения аварийного жилья и капитального ремонта домов.

- Часто так получается, что ипотека оказывается единственным доступным способом для населения приобрести недвижимость. Насколько доступна ипотека для жителей Ленинградской области, эффективно ли банки работают в этом направлении?

- Конечно, кризис повлиял и на эту отрасль экономики - сегодня мы наблюдаем спад по объемам ипотечного кредитования. Тем не менее,  правительство области заключает соглашения о сотрудничестве с рядом банков – с ВТБ, ВТБ Северо-Запад, готовится подписание соглашения со Сбербанком, а также с менее крупными банками. В этих соглашениях прописано, что банк содействует застройщикам Ленобласти в проектном финансировании, в кредитовании по объектам, банки участвуют в ипотечном кредитовании.

Кроме того, по аналогии с федеральным, создано и работает областное агентство ипотечного кредитования, учредителем которого является правительство области. Это агентство, на мой взгляд, ведет весьма эффективную работу, благодаря которой ипотека для жителей области становится все более доступной, учитывая, что в последнее время наблюдается значительное снижение процентной ставки по кредитам - от 8 до 12%, в зависимости от условий. Ипотека становится всё доступней для населения.

 - Когда были разговоры по поводу проекта строительства Охта-центра, губернатор Ленобласти высказал мнение о том, что его можно было бы построить в Кудрово. Вы как относитесь к этой идее?

- Это было во время полемики о том, что башня мешает историческому наследию Санкт-Петербурга. Мы предлагали Газпрому в качестве альтернативы построить Охта-центр на нашей территории - к примеру, в Кудрово. Ведь в Московской области строят высотные здания, и мы могли бы разрешить, если кто-то придет и построит нам современный бизнес-центр в сто этажей. Думаю, население области не будет против - ведь вокруг такого масштабного объекта появится современная инфраструктура.

 

беседовала Юлия Гильмшина